Il fondo condominiale speciale per le spese straordinarie

Quando si abita in condominio, prima o poi, ci si deve confrontare con la necessità di affrontare delle spese per la manutenzione straordinaria dell’immobile, ad esempio per il rifacimento del tetto, delle facciate, oppure per delle innovazioni necessarie, come potrebbe essere l’installazione dell’ascensore. Ovviamente tali opere, il più delle volte, comportano un cospicuo esborso di denari per i condomini e, per contro, non pochi grattacapi per l’amministratore che deve barcamenarsi tra l’esecuzione dei lavori e il loro saldo. La legge, dopo la riforma del 2012 in materia condominiale e i vari interventi legislativi che ne sono susseguiti, dispone all’art. 1135 del Codice civile che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. Dall’analisi della norma si comprende che, in caso di lavori straordinari o innovazioni, il condominio deve obbligatoriamente istituire il fondo speciale finalizzato all’esecuzione delle opere straordinarie specifiche. La norma in commento ha una duplice finalità: tutelare l’interesse collettivo al corretto funzionamento del condominio e salvaguardare ogni singolo condomino evitando il rischio di dover garantire al terzo creditore (ad es. la ditta esecutrice dei lavori) il pagamento dovuto dai condomini morosi. Con la conseguenza, piuttosto gravosa, che la delibera assembleare che disponga l’esecuzione dei lavori straordinari o le innovazioni ma non la costituzione del fondo speciale è nulla, pur avendo ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti oltre che per le esigenze di gestione condominiale. In tal senso si è espressa la Cassazione civile con ordinanza n. 9388 del 5.4.2023. Come dispone la norma, il fondo speciale non deve per forza essere costituito integralmente in anticipo, ma può essere formato poco per volta in base ai pagamenti che devono essere fatti all’impresa durante l’avanzamento dei lavori; è il caso in cui il contratto di appalto preveda il pagamento delle opere “a stati di avanzamento lavori”, nel gergo Sal (ad es. 30% alla stipula, 40% a metà lavori, 30% all’ultimazione). Da ultimo, il fondo speciale è da intendersi vincolato alla specifica destinazione, ovvero l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea e, su ciò, l’amministratore non può disporre in maniera difforme. Con la conseguenza che la riserva di denaro destinata alla realizzazione di una specifica opera non può essere utilizzata per future attività non ancora determinate né tantomeno per coprire le spese ordinarie di gestione del condominio.