Compravendita di immobile tra anomalia visibile e vizio

Comprare casa è sempre un’incognita, si visita l’immobile, sembra che sia tutto in regola, magari il venditore rassicura che la macchiolina scura sul muro non è niente, ma, qualche tempo dopo, ci si accorge che il problema è ben più grave. Ci si può rivalere sul venditore? Per la Cassazione la risposta è sì, ribaltando, in una recente sentenza, l’orientamento finora prevalente. Infatti, finora si diceva che se il difetto era visibile al momento dell’acquisto, l’acquirente non poteva sollevare, in seguito, alcuna pretesa e, ciò, in forza del principio che tutela la buona fede nelle transazioni commerciali. La sentenza n. 16628 del 27 maggio 2026 ha evidenziato la differenza tra l’anomalia visibile e il vizio che quella anomalia può celare. Il caso analizzato riguarda un immobile nel quale l’acquirente aveva rilevato una pendenza anomala dei pavimenti e, dopo l’acquisto, l’aveva fatta analizzare da un proprio perito; successivamente, era emerso che la pendenza era determinata da una rotazione globale dell’edificio, un grave fenomeno strutturale che comprometteva anche la sua sicurezza statica. Il venditore sosteneva che la garanzia per vizi non era dovuta, perché il difetto era così palese da essere stato rilevato dall’acquirente, tanto da farlo addirittura periziare. La Cassazione ha, tuttavia, smontato la difesa del venditore chiarendo che la pendenza dei pavimenti non era il vizio, ma soltanto il suo sintomo più appariscente. Secondo il ragionamento della Corte, accorgersi della pendenza del pavimento non porta in automatico a concludere che l’edificio ha un grave problema strutturale perché arrivare a una tale conclusione presuppone una competenza specifica (quella di un perito) che il comune acquirente non può essere tenuto ad avere. Le norme di riferimento sono gli articoli 1490 e 1491 del Codice civile; in particolare, il secondo stabilisce che la garanzia non è dovuta quando i vizi erano conosciuti dal compratore al momento della conclusione del contratto oppure erano facilmente riconoscibili. La Corte, tuttavia, ha precisato che non ogni anomalia visibile consente di concludere automaticamente che il compratore conoscesse il vizio o che questo fosse riconoscibile. La Cassazione distingue nettamente tra il segnale esterno, ovvero l’anomalia percepibile con una visita, e il difetto materiale capace di incidere sull’idoneità all’uso o sul valore del bene. Nel caso sottoposto al vaglio della Corte, la pendenza del pavimento poteva dipendere da svariati fattori facilmente rimediabili oppure, come nei fatti si è verificato, essere attribuibile a un problema strutturale più grave. Per tale ragione, la garanzia del venditore non poteva essere esclusa richiamando semplicemente la visibilità della pendenza. Questa sentenza ha delle conseguenze concrete: per l’acquirente rappresenta una tutela importante non precludendo la possibilità di agire in giudizio, se successivamente scopre che l’anomalia rilevata era sintomo di un problema più grave; per il venditore, al contrario, la sentenza risulta gravosa perché non basta che un difetto sia visibile per sottrarsi alla prestazione della garanzia per vizi.